W jednej z prowadzonych ostatnio przez kancelarię spraw pojawił się problem jak szeroki jest zakres ochrony prawa wieczystego użytkowania. Klient w latach dziewięćdziesiątych nabył prawo wieczystego użytkowania nieruchomości. Niestety nieruchomość znajduje się obecnie we władaniu innej osoby, która nie posiada do nieruchomości żadnego tytułu prawnego.

    Powszechnie panujące przekonanie, że prawo wieczystego użytkowania jest w zasadzie równe prawu własności i posiada podobną wartość, w tego rodzaju sytuacji napotyka jednak w pewnym sensie lukę w prawie. Przepisy kodeksu cywilnego o użytkowaniu wieczystym nie przewidują bowiem odesłania do odpowiedniego stosowania do ochrony tego prawa przepisów o ochronie własności. Istniejące w regulacji normatywnej odesłania odnoszą się tylko do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i do przeniesienia użytkowania wieczystego.    

    Adwokat dr Henryk Streit, reprezentując stronę powodową w postępowaniu prowadzonym  przed Sądem Rejonowym w Jarosławiu, wytoczył powództwo o ochronę użytkowania wieczystego, powołując się na art. 251 k.c. per analogiam w zw. z art. 222 § 1 k.c.

    W uzasadnieniu pozwu pełnomocnik podnosił m.in., że użytkowanie wieczyste, według przyjętej przez ustawodawcę koncepcji, jest konstrukcją pośrednią pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. W związku z tym obowiązująca reguła a minori ad maius czyni w pełni zasadnym stosowanie do ochrony prawa użytkowania wieczystego w sposób odpowiedni przepisów o ochronie własności (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10).

    Zasadność powołanej argumentacji została potwierdzona zapadłym w sprawie wyrokiem, w którym Sąd podzielił stanowisko strony powodowej i uwzględnił powództwo w całości. Sąd Rejonowy, powołując się na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2009 r., I CSK 99/09, zauważył, że przepisy kodeksu cywilnego o ochronie własności – w oparciu o art. 251 k.c. – znajdują odpowiednie zastosowanie do ochrony ograniczonych praw rzeczowych, jak również do ochrony niektórych praw obligacyjnych (np. najem lokalu mieszkalnego – art. 690 k.c.).  W ocenie Sądu, tym bardziej więc przepisy kodeksu cywilnego o ochronie własności znajdują zastosowanie do ochrony prawa użytkowania wieczystego.

    Podsumowując, skuteczna ochrona prawa wieczystego użytkowania jest zatem możliwa poprzez wytoczenie powództwa o ochronę tegoż prawa w oparciu o art. 251 k.c. per analogiam w zw. z art. 222 § 1 k.c. W pozwie należy wnosić o nakazanie zaprzestania naruszania przysługującego nam prawa użytkowania wieczystego poprzez wydanie nieruchomości w określony sposób i zakazanie stronie pozwanej naruszania prawa wieczystego użytkowania na przyszłość.